【48812】最新事例+法官解析：交钥匙不视为开发商房子交给职责的完结

  产品房生意中，开发商的交房职责不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房子交代单等。可是，在出卖人已然违约的情况下，也应当考虑到购房者作为合同一方采纳对“房子钥匙的接纳”契合“损益相抵准则”适用景象。

  2016年4月28日，原告任某与被告豫某公司签定《产品房生意合同》，原告任某购买被告开发建造的产品房，《产品房生意合同》第8条约好：“出卖人应当在2017年1月31日前，依据国家和当地人民政府的有关法令法规，将具有下列第1种条件，并契合本合同约好的产品房交给买受人运用：……”第11条约好：“交代产品房到达交给运用条件后，出卖人应当书面通知买受人处理交给手续。两边进行检验交代时，出卖人应当出示本合同第8条规矩的证明文件，并签署房子交代单。所购产品房为住所的，出卖人还需供给《住所质量确保书》和《住所运用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不彻底，买受人有权回绝交代，由此产生的延期交房职责由出卖人承当。”另，原告任某于2017年5月4日与被告物业办公室签定《装饰确保协议书》，并收到涉案房子钥匙。被告豫某公司未证明其在交给涉案房子钥匙时出示《产品房生意合同》第11条约好的出卖人交给房子时需求出示《住所质量确保书》和《住所运用说明书》。因而，原告任某向本院提出诉讼，恳求：判令被告豫某公司向原告付出违约金45188.6元(从2017年2月1日起核算至2019年9月29日，合计971日);判令被告立即对原告的房子进行检验、交房;判令被告立即为原告处理房产证并承当悉数职责;判令被告规范物业管理;判令被告承当本案诉讼费。

  河南省淮滨县人民法院经审理后判定被告豫某公司于本判定收效后二十日内给付原告任某违约丢失补偿金10333.8元;被告于本判定收效后三十日内帮忙原告任某处理房子权属证书。

  1.房子钥匙的交给时刻，并不归于产品房生意合同的法定交给时刻。产品房交给条件既应契合合同约好的规范，又一定要契合法令、行政法规的强制性规矩。换言之，开发商有职责向买受人交给契合交给运用条件包含法定的交给运用条件与约好的交给运用条件的产品房，而详细到个案中的产品房交给，就是指开发商与业主两边在进行房子检验交代之时，开发商应当出示房子契合交给条件的相关证明文件(产品房竣工检验合格证、建造工程竣工检验存案表等)，并依照约好供给《住所质量确保书》和《住所运用说明书》等，绝非简略到仅仅交钥匙罢了。交钥匙作为房子的搬运占有办法，是一种事实上的交给，而不能想当然地以为开发商就彻底实行了交给房子的职责，买受人仅仅承受了开发商的部分实行，只要在买受人明知或应当知道房子尚不具有交给条件而仍承受交给的情况下，才可确认买受人抛弃房子的交给条件，而视为两边改变房子交给条件。产品房是一种特别的产品，关乎当事人的严重切身利益，产品房的竣工检验和交给触及的不仅是个案之当事人，更触及大众的安全问题。假如交给的产品房有严重质量上的问题，却仅以交钥匙就视为房子交给职责的完结实行，明显与房子所承载的重量不相符。

  即便在当事人没有清晰约好房子的交给运用包含处理房子所有权挂号手续时，出卖人交钥匙职责的实行也并非就从另一方面代表着出卖人的合同职责实行结束，依据法令规矩，还应帮忙买受人处理房子所有权挂号，搬运房子所有权于买受人。至于房子所有权搬运的时刻问题，当事人可另行洽谈约好，没有约好的，依照《城市房地产开发运营管理条例》第三十三条的规矩，预售产品房的买受人应当自房子交给运用之日起90日内，现售产品房的买受人应当自生意合同签定之日起90日内，处理土地运用权改变和房子所有权挂号手续，出卖人应当帮忙买受人处理，并供给必要的证明文件。

  2.本案确认被告违约数额时，应当适用“损益相抵”准则。损益相抵，是指受害人根据危害产生的同一原因而取得利益时，应将所受利益从所受危害中扣除，以确认危害补偿规模。即违约方仅就其差额部分进行补偿。详细地说，违约危害补偿的意图是补偿受害方所遭受的丢失，并非使受害方反而因而获益。在违约危害补偿中，损益相抵具有下列构成要件：(1)违约危害补偿职责现已建立。这是危害与收益相抵的条件性要件，即只要构成违约危害补偿职责时，才有必要确认危害补偿规模，而损益相抵恰恰是约束危害补偿规模的要素。(2)违约行为造成了危害和收益，也即违约行为不光给受害方造成了危害，而且还为受害人带来了收益，危害和收益是同一违约行为的不同成果，违约行为与危害和收益都具有因果关系。我国现行民法通则和合同法都没有规矩损益相抵规矩，可是，《最高人民法院关于审理生意合同纠纷案件适用法令问题的解说》第三十一条规矩：“生意合同当事人一方因对方违约获有利益，违约方建议从丢失补偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支撑”。亦经过法令解说的办法认可了损益相抵准则。

  结合本案，原告任某于2017年5月4日接纳涉案房子钥匙并装饰入住，亦归于上述法条规矩的采纳办法避免自己丢失的扩展，而且装饰入住也是本身获益的行为，假如不考虑原告本身获益行为，只考虑违约时刻核算，亦不契合民事法令公平正义的准则精力。